Votre commune vient de voter une surtaxe sur les résidences secondaires, ou votre avis d’imposition affiche une somme qui vous fait tiquer. Avant de sortir le chéquier, un réflexe s’impose : s’assurer que la hausse repose sur une décision en règle. Le vote d’un conseil municipal ne suffit pas à rendre la majoration valable.
L’actualité de l’automne 2026 explique ce regain d’inquiétude. Le 23 septembre 2026, le conseil municipal de Pornichet (Loire-Atlantique) a fait passer la majoration de 40 % à 60 %. Mesquer, sa voisine, a voté une surtaxe de 40 % pour 2027. À Saint-Priest, les résidences secondaires doivent bientôt être taxées à 60 %, avec pour objectif affiché de décourager les locations à la nuitée, à l’image d’un permis de louer imposé localement.
La méthode en quatre vérifications, dans l’ordre
Voici le parcours à suivre pour savoir si vous devez payer sans discuter ou si un doute légitime existe.
- Vérifiez que votre commune est classée en zone tendue, condition sans laquelle aucune majoration n’est possible.
- Retrouvez la délibération du conseil municipal : date du vote, contenu, publication.
- Contrôlez votre avis d’imposition ligne par ligne : valeur locative, taux communal, majoration, frais de gestion.
- Si un doute subsiste, déposez une réclamation, et au besoin un recours contre la délibération elle-même.
Chaque étape a sa logique et ses délais. Reprenons-les une à une.
Votre commune est-elle éligible à la majoration ? Zone tendue et plafond de 60 %
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) existe toujours, et les communes peuvent la majorer. Mais pas toutes. L’article 1407 ter du code général des impôts dispose : « Dans les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés ».
Deux enseignements en ressortent. La fourchette va de 5 % à 60 %, et 60 % est donc un plafond absolu : aucune commune ne peut aller au-delà. Ensuite, la majoration ne porte que sur la part communale de la taxe, et son produit est versé à la commune qui l’a instituée. D’où l’intérêt financier du dispositif pour les budgets locaux, un enjeu visible aussi dans les écarts de taxe foncière entre villes.
L’éligibilité dépend de la géographie. Seules les communes situées dans une zone où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la liste utilisée pour la taxe sur les logements vacants (TLV), peuvent voter la hausse. L’article 1406 bis du CGI définit ces communes. Si la vôtre n’y figure pas, une majoration sur votre avis est anormale.
Ne comptez pas sur la taille de la commune pour y échapper. Dans une décision du 21 décembre 2023 (n° 488601), le Conseil d’État a rejeté la requête de la Fédération des associations de résidents des stations de montagne contre le décret du 25 août 2023 qui avait étendu la liste. Il a jugé que « c’est la loi elle-même qui prévoit d’apprécier l’existence d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements uniquement à l’échelle des communes ». Une petite station touristique peut donc légalement majorer, dès lors qu’elle figure sur la liste.
Pornichet, Mesquer, Saint-Priest : trois votes, trois situations
Un taux de 40 % ou de 60 % n’est pas en soi suspect : tout dépend de la place de la commune dans la liste des zones tendues et de la régularité du vote. Un taux annoncé dans la presse ne remplace pas la lecture du texte délibéré.
Vérifier la délibération : date du vote, publication et recours pour excès de pouvoir
La délibération du conseil municipal est le document qui fonde la hausse. Elle doit être prise dans les conditions de l’article 1639 A bis du CGI, et c’est la date qui compte le plus : pour produire ses effets l’année suivante, elle doit intervenir avant le 1er octobre. Le vote de Pornichet, le 23 septembre, respecte donc ce calendrier. Une hausse qui apparaîtrait sur un avis alors que le vote est postérieur à cette date mérite en revanche toute votre attention.
Pour la retrouver, consultez le site de la mairie, rubrique comptes rendus de séances ou recueil des actes administratifs. À défaut, demandez-la au secrétariat de mairie, qui doit vous la communiquer. Relevez la date de séance, le taux voté, la référence à l’article 1407 ter et la mention de l’affichage ou de la publication.
Si vous estimez la délibération irrégulière (commune hors liste, vote tardif, vice de procédure), la voie est le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. En principe, ce recours doit être formé dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’acte. Il vise la décision du conseil municipal, pas votre avis d’imposition : les deux démarches sont distinctes et peuvent se mener en parallèle.
Contrôler l’avis d’imposition avant de payer : valeur locative, taux et majoration
Munissez-vous de votre avis et vérifiez sa structure. La base de calcul est la valeur locative du logement. Y sont appliqués le taux communal, puis la majoration votée par la commune, enfin les frais de gestion éventuels. Une erreur sur n’importe lequel de ces maillons change le montant final.
Comparez le pourcentage de majoration figurant sur l’avis avec celui de la délibération. Un écart de taux est la première anomalie à repérer. Vérifiez aussi que le local est bien taxé comme résidence secondaire et que vous êtes le bon redevable. Pour un logement loué meublé ou occupé par un tiers, la situation au 1er janvier est déterminante, et une erreur de qualification se corrige.
Ne confondez pas cette majoration avec la taxe sur les logements vacants. La TLV vise des logements inoccupés, la majoration de la THRS vise des logements meublés non affectés à l’habitation principale. Les deux impôts reposent sur la même liste de communes, d’où la confusion fréquente, mais leur logique diffère.
Enfin, regardez s’il existe une exonération ou un dégrèvement applicable à votre cas. La loi en prévoit pour certaines situations, et seule votre situation personnelle permet de savoir si vous en relevez. Un point à confirmer sur impots.gouv.fr ou auprès de votre service des impôts.
Payer ou contester : réclamation, délais et dégrèvements
Contester l’avis ne vous dispense pas, par principe, d’être attentif à l’échéance. La date limite de paiement tombe autour du 15 décembre. Si vous déposez une réclamation, vous pouvez demander un sursis de paiement, ce qui évite des pénalités le temps que l’administration statue. Précisez-le expressément dans votre courrier.
La réclamation contentieuse se dépose auprès du service des impôts, depuis votre espace en ligne ou par courrier. Elle doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Joignez l’avis, la délibération et l’explication précise de l’erreur. En cas de rejet, le juge de l’impôt, c’est-à-dire le tribunal administratif, peut être saisi.
Gardez en tête une distinction utile : la réclamation corrige un montant ou une qualification sur votre dossier, tandis que le recours contre la délibération attaque la règle elle-même. Si le vote est annulé, vous pourrez en tirer les conséquences sur votre imposition, d’où l’intérêt de conserver tous vos justificatifs.
Paris et Île-de-France : les cas particuliers
À Paris, la majoration s’applique au taux maximal de 60 %, et de nombreuses communes franciliennes classées en zone tendue sont dans le dispositif. Les propriétaires y sont donc plus souvent concernés qu’ailleurs. La méthode reste la même : éligibilité de la commune, délibération, avis, puis recours.
Dans ces secteurs, le plus utile est de vérifier votre adresse exacte sur la liste réglementaire et de contrôler que le taux appliqué correspond bien à celui de la délibération en vigueur. Les erreurs de rattachement ou de qualification d’un logement n’y sont pas rares.
Le bon calendrier tient en peu de mots : lire le texte voté, comparer avec l’avis, payer ou demander un sursis, réclamer avant le 31 décembre de l’année suivante. Pour vérifier les textes cités, le site Légifrance et impots.gouv.fr restent les références. En cas de montant élevé ou de situation complexe, l’avis d’un professionnel du droit fiscal ou immobilier peut sécuriser votre démarche.
