Vous venez d’hériter d’une maison et vous songez à la vendre. Au moment de calculer l’impôt sur la plus-value, beaucoup d’héritiers prennent le prix que leurs parents avaient payé il y a trente ans. C’est l’erreur la plus coûteuse, et elle peut faire exploser la facture fiscale.
Le prix d’acquisition retenu : la valeur du bien déclarée lors de la succession
La règle est simple à énoncer. Pour un bien reçu par succession, le prix d’acquisition n’est pas celui que le défunt a payé. C’est la valeur vénale du bien à la date du décès, telle qu’elle figure dans la déclaration de succession et qui a servi de base aux droits de succession.
Cette valeur est donc le point de départ de votre calcul. Plus elle est proche de la réalité du marché au jour du décès, plus la plus-value taxable sera faible lors de la vente. Une évaluation trop basse à l’époque, parfois faite pour réduire les droits, se retourne contre vous au moment de revendre.
Si la succession n’a pas donné lieu à une déclaration (c’est possible pour de petites successions en ligne directe), il faut tout de même justifier une valeur vénale à la date du décès. Une estimation par un notaire ou un professionnel de l’immobilier, datée de cette période, vous protège en cas de contrôle.
Calculer la plus-value : prix de vente moins prix d’acquisition, frais et travaux compris
La plus-value brute se calcule ainsi : prix de vente, moins prix d’acquisition, moins les frais d’acquisition, moins les travaux déductibles. Le résultat est la plus-value imposable avant abattement pour durée de détention.
Prenons un exemple. Une maison est déclarée 250 000 € dans la déclaration de succession, puis revendue 275 000 € trois ans après le décès. Les parents l’avaient achetée 120 000 € autrefois.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de vente | Prix signé chez le notaire | 275 000 € |
| Prix d’acquisition | Valeur déclarée au décès | 250 000 € |
| Frais d’acquisition | Forfait de 7,5 % de 250 000 € | 18 750 € |
| Plus-value brute | 275 000 – 250 000 – 18 750 | 6 250 € |
Sur ces 6 250 €, l’impôt sur le revenu à 19 % représente environ 1 190 € et les prélèvements sociaux à 17,2 % environ 1 075 €, soit à peu près 2 265 € au total. Avec le mauvais réflexe, c’est-à-dire en partant des 120 000 € payés par les parents, la plus-value affichée dépasserait 140 000 €. L’écart d’impôt se compterait en dizaines de milliers d’euros.
Le piège du prix payé par le défunt
Le prix d’achat historique n’intervient pas dans votre calcul. Seule compte la valeur retenue pour les droits de succession. Si la maison a bénéficié d’un abattement de 20 % pour résidence principale lors de la succession, c’est quand même la valeur avant abattement qui sert de prix d’acquisition. Demandez au notaire de vous confirmer le chiffre exact.
Frais d’acquisition et travaux : forfait ou réel
Pour les frais d’acquisition, vous avez le choix. Le forfait de 7,5 % du prix d’acquisition s’applique sans justificatif. L’autre option consiste à retenir les frais réels (frais de notaire, droits payés), à condition de les justifier. Dans la plupart des cas, le forfait est plus simple et souvent plus avantageux, mais faites le comparatif avec votre notaire.
Les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement que vous avez financés vous-même s’ajoutent aussi au prix d’acquisition, sur factures d’entreprise. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition est possible à la place, sans justificatif. Les simples travaux d’entretien ne comptent pas.
Durée de détention et abattements : le point de départ est la date du décès
La durée de détention se compte à partir de la date du décès, et non de la date d’achat par le défunt. Vous repartez donc de zéro, quelle que soit l’ancienneté de la maison dans la famille. C’est un point à vérifier avant de fixer la date de vente.
L’abattement pour durée de détention s’applique à partir de la sixième année. Pour l’impôt sur le revenu, il atteint 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième, ce qui mène à l’exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération n’arrive qu’après 30 ans, avec un rythme d’abattement plus lent au début.
Concrètement, attendre quelques mois pour dépasser le cap des cinq ans peut changer beaucoup de choses : le forfait de 15 % pour les travaux devient accessible et les abattements commencent à courir. Si rien ne vous presse (taxe foncière, entretien et charges mis à part), la date de la vente mérite d’être pesée.
Cas particuliers : indivision, partage, usufruit et donation
En indivision, chaque héritier est imposé sur sa quote-part de la plus-value. Le prix d’acquisition se répartit selon les droits de chacun, et chaque indivisaire peut avoir une situation fiscale différente (résidence principale, autres revenus). Le notaire établit alors une déclaration par vendeur.
Le partage entre cohéritiers est en principe neutre sur le plan de la plus-value, car il ne fait que constater les droits de chacun. Le sujet se complique quand l’un des héritiers verse une soulte aux autres : le calcul de la plus-value de partage demande alors un avis professionnel avant de signer.
Quand le défunt avait démembré la propriété, l’usufruit et la nue-propriété se répartissent selon le barème fiscal de l’usufruit, et la vente en pleine propriété suit cette répartition. Pour un bien reçu par donation, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour les droits de donation, et la durée de détention court depuis la date de l’acte. Pensez à conserver cet acte, il remplace ici la déclaration de succession.
Exonérations, impôt et déclaration de la plus-value
La vente de votre résidence principale est exonérée, à condition que vous y habitiez effectivement au jour de la cession. Si vous avez hérité d’une maison où vous ne résidez pas, cette exonération ne joue pas, même si le défunt y vivait. Une exonération existe aussi quand le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €. D’autres cas, plus spécifiques, se discutent avec le notaire.
Hors exonération, la plus-value nette est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s’appliquer au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les droits de succession déjà payés ne s’imputent pas sur cet impôt : seuls les frais d’acquisition, au forfait ou au réel, tiennent compte de ce coût.
Le notaire s’occupe de la déclaration (formulaire 2074-IMMO) et prélève l’impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature. Vous devrez reporter le résultat dans votre déclaration de revenus de l’année suivante. Avant le rendez-vous, rassemblez ces documents :
- la déclaration de succession ou l’estimation de la valeur vénale au jour du décès ;
- les factures de travaux financés par vous ;
- les justificatifs de frais de notaire et de droits, si vous optez pour les frais réels ;
- l’acte de donation, le cas échéant.
Un dossier complet permet au notaire de calculer le bon montant dès le départ, et de vous éviter un redressement ultérieur. Une plus-value mal calculée se paie deux fois : à la vente, puis au moment du contrôle.
