Les cartons sont déballés, les clés rendues, et sur votre compte, rien. Le dépôt de garantie n’arrive pas, le bailleur ne répond plus ou traîne. Bonne nouvelle : la loi est de votre côté, et elle fixe des délais précis que le propriétaire n’a pas le droit de dépasser.
Voici dans l’ordre ce qu’il faut vérifier, puis les étapes pour le faire payer : relance amiable, mise en demeure, conciliation, tribunal.
Délai de restitution : 1 ou 2 mois après la remise des clés
Le délai de restitution court à partir de la remise des clés, pas de la date du préavis ni de celle de votre déménagement. Il dépend du résultat de l’état des lieux de sortie. Si celui-ci est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois. S’il relève des différences (dégradations, manques), il dispose de deux mois.
Ce cadre vient de la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR. Il s’applique aux locations vides comme aux meublées. Voici un exemple de calendrier pour des clés remises le 30 septembre et un loyer de 700 € hors charges.
| Situation | Date limite de restitution | Majoration à partir de |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme | 30 octobre | 31 octobre (70 € par mois de retard commencé) |
| Différences relevées à la sortie | 30 novembre | 1er décembre (70 € par mois de retard commencé) |
Tant que cette date n’est pas passée, le propriétaire est dans son droit. Une fois dépassée, chaque jour compte et vous pouvez passer à l’action.
Relance amiable puis mise en demeure par lettre recommandée
Commencez par une relance amiable, par mail ou courrier simple, qui rappelle la date de remise des clés, le montant du dépôt de garantie et votre nouvelle adresse. Beaucoup de retards viennent d’un oubli ou d’un bailleur qui ne sait pas où envoyer le chèque. Laissez-lui une dizaine de jours pour répondre.
Sans réaction, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier fait foi et fait courir les intérêts au taux légal. Avant de l’écrire, réunissez vos pièces :
- le bail et les quittances de loyer, pour prouver que vous étiez à jour
- l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie signés
- les photos datées du logement au départ
- les échanges de mails ou de SMS avec le bailleur
- la preuve de la date de remise des clés
Voici une trame de lettre à adapter :
Madame, Monsieur, j’ai quitté le logement situé [adresse] et vous ai remis les clés le [date]. Le dépôt de garantie de [montant] € n’a pas été restitué dans le délai légal prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Je vous mets en demeure de me verser cette somme sous huit jours, par virement sur le compte dont les coordonnées figurent ci-dessous. À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, et je réclamerai la majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Veuillez agréer mes salutations distinguées.
Saisir la commission départementale de conciliation
Si la mise en demeure reste sans effet, la commission départementale de conciliation est l’étape suivante. Elle traite notamment les litiges sur le dépôt de garantie entre locataire et bailleur. Sa saisine est gratuite et se fait par courrier, en joignant votre dossier et la copie de la mise en demeure.
Elle ne rend pas de jugement, elle cherche un accord. Les délais varient selon les départements, et un échec de la conciliation n’empêche en rien d’aller au tribunal. Cette étape est surtout utile si le bailleur conteste certaines retenues et que vous pensez qu’un échange encadré peut débloquer la situation.
70 € de plus par mois : ce que coûte vraiment le retard au bailleur
Pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard commencé ajoute 70 € à la somme due, à partir de l’expiration du délai légal. Cette majoration n’est pas due si le retard vient de vous, par exemple parce que vous n’avez pas communiqué votre nouvelle adresse.
Saisir le juge des contentieux de la protection
Dernier recours : le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire du lieu du logement. Vous pouvez le saisir par requête ou par assignation délivrée par un commissaire de justice. L’avocat n’est pas obligatoire pour ce type de litige, ce qui limite les frais.
Pour les demandes d’un montant inférieur ou égal à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est en principe exigée avant la saisine : conciliateur de justice, médiation ou procédure participative. Une mise en demeure et la saisine de la commission de conciliation sont de bons éléments pour montrer votre démarche. Joignez toutes vos pièces et demandez le dépôt de garantie, la majoration, les intérêts et, si besoin, une indemnité pour les frais engagés.
Une fois la décision obtenue, si le propriétaire ne paie toujours pas, un commissaire de justice peut faire exécuter le jugement, par exemple par saisie sur compte bancaire.
Retenues abusives, majoration de 10 % par mois de retard et prescription
Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie, mais uniquement pour des sommes justifiées : loyers ou charges impayés, dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux, ou réparations locatives. Chaque retenue doit s’appuyer sur des justificatifs : devis, factures, relevés de charges. Une simple affirmation sans pièce ne suffit pas.
La vétusté, elle, ne peut pas vous être facturée. Une peinture jaunie après huit ans ou une moquette usée par le temps relèvent de l’usure normale. Si le bailleur déduit le coût d’un remplacement complet, vous pouvez demander une prise en compte de la vétusté et contester le montant retenu.
Le bailleur peut aussi conserver une provision pour les charges de l’immeuble, dans la limite justifiée, et doit la régulariser dans le mois suivant l’approbation des comptes. Cette provision doit rester raisonnable et être expliquée.
Enfin, gardez en tête la prescription de trois ans pour les actions liées au bail. Un dépôt oublié depuis longtemps reste réclamable, mais autant ne pas laisser traîner : plus vos preuves sont récentes, plus votre dossier est solide.
Et si vous avez besoin d’aide ?
Les agences départementales d’information sur le logement (ADIL) donnent des conseils gratuits et peuvent relire votre courrier. Une association de locataires, une permanence juridique en mairie ou un point-justice peuvent aussi vous aider à monter le dossier. Gardez toujours une copie de chaque envoi et classez les preuves par date : c’est ce qui fera la différence si l’affaire va jusqu’au juge.
